来源：REITs行业研究投资和地产
REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。基础设施领域已经成为中国公募REITs落地的突破口和落脚点。
因为相信，所以看见。我们终于共同见证中国REITs破晓的黎明。
首份公募REITs年报出炉！博时蛇口产业园REIT年底毛利率超84%，年收益约4.5%，股票最高上涨30-55%3月15日晚，博时蛇口产园REIT发布年年报，这是目前首份公募REITs成绩单。
“自年6月7日起至12月31日止，博时蛇口产园REIT实现营业收入.60万元，毛利润率超80%，净利润.45万元，分红.30万元。”
01营收.6万元，老利润率80%
博时蛇口产园REIT原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司。该项目准予募集份额总额为9亿份，发行价格为2.31元，实际发售基金总额20.79亿元，招商蛇口认购基金份额6.亿元，实际净回收资金约11.6亿元。
据年报披露，博时蛇口产园REIT当期收入.6万元，当期净利润.45万元，当期经营活动产生的现金流量净额.06万元；期末基金总资产25.9亿元，期末基金净资产20.81亿元，期末基金总资产与净资产的比例.45%。期末基金份额净值为2.3元，期末基金份额公允价值参考净值为2.元。
博时蛇口产园REIT底层资产是深圳蛇口网谷产业园区内万融大厦及万海大厦。
据此前招募说明书介绍，其资产收入来源主要为园区企业提供租赁服务和商业服务，收入来源主要为租金收入和物业管理费收入，其中，报告期内租金收入.43万元，占比88.75%；物业收入.00万元，占比11.25%，此外，加之利息收入.11万元、投资收益39.27万元，以及营业外收入.78万元，合计实现收入.6万元。
报告期内，两大厦租赁、物业、运管成本共花费.41万元，毛利润达.02万元，毛利润率84.38%，净利率（不扣除基金层面提取部分）72.54%。
02报告期内，现金分红至少万元
按照我国公募REITs相关规则，公募REITs收益分配采取现金分红方式，每年至少进行收益分配1次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此，高比例分红是公募REITs长期投资者的重要收益来源。
博时蛇口产园REIT年内实现净利润0.27亿元，实现可供分配收入0.53亿元，为招募说明书预计的%，年内已分红0.27亿元。
若以年报告期内可供分配金额（即.79万元）的90%计算分红，博时蛇口产园REIT现金分红至少万元，基金份额共9亿份，每份基金最少分红0.元。
以发行规模计算，假设%分派，则年净现金流年化息率为4.5%，高于招募说明书预计的4.1%。
值得注意的是，博时蛇口产园REIT作为产权类REITs，分红比例一般低于特许经营权类REITs产品。这是因为高速公路、污水处理等REITs产品的底层资产实际上是一种经营权，并不拥有固定资产的所有权和土地使用权，一旦到期净值归零，分红是返还投资者本金及利息的重要方式。
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