最近，部分信托公司开始推出股权融资项目，逐渐由债权融资转为真股权融资。以房地产行业为例，一些信托公司开始用股权的方式直接参与地产项目运营，并参与分红。
地产的股权投资模式，要求管理人具备较强的主动管理能力，对项目要有较强的选择能力，特别是在北上广深以及杭州等人口净流入城市，在部分房子还需要摇号才能买到的城市，能不能获得参与这些城市核心地块的股权融资，成为一家信托公司做地产股权投资的核心竞争力所在。
信托公司在操盘股权投资项目时，一般采取如下的措施，以确保股权投资的安全稳健。
一、风控措施与其他类型的信托产品相比，股权投资类项目要求风控更加严格，完整。此类项目的风险管控措施主要包括以下几种：
1.股权质押
投资者通过SPV持有底层项目公司部分股权，管理人会要求交易对手（融资方）将项目公司剩余部分股权全部质押给地产股权投资项目产品，以达到对底层资产的%掌控。
2.底层资产超倍数覆盖
要求投资的项目底层资产价值对于产品发行规模的覆盖倍数至少在3倍以上。
3.资金流动性支持
要求原股东（融资方）为项目开发建设提供流动性支持，确保项目建设按计划进行。
4.派驻管理团队
管理人向项目公司派遣项目常驻管理团队，包括：董事、财务总监、商业运营副总等(具体视情况商定），对项目相关重要事项的决议具有一票否决权。
5.章证照共管
项目公司公章、法人章、财务专用章、营业执照、开户许可证、机构信用代码证、税务登记证及房地产“四证”等项目公司印章、证照，放入保险柜中由管理人派驻管理人员与项目方共同管理。
6.账户监管
账户监管包括资产收入监管和资金支出监管：开立专门的销售回款账户，确保项目销售所得价款全部进入销售回款专户；委派财务管理人员对项目公司实行资金预算控制管理，监管账户的任何资金支出均应经股东各方审定的资金支出计划进行。
7.资金归集
为了保证地产项目的及时退出，项目投资到期日前倒数3个月，资金归位50%/80%/%，具体比例可视情况商定。
8.销售管理
若在规定时间内，项目销售情况达不到预期，则管理人有权对底层资产进行降价销售，而无需通过一般决策机制。降价销售权的设置，一方面可以督促地产公司积极推进工程进度和销售进度，一方面可以保障项目投资者的按期退出和兑付。
二、投后监管如果说风控是项目投资前对风险的防控措施，那么投后管理则是风控措施的实现与落地。鉴于房地产行业政策区域性强、关联行业多、投资金额大、投资周期性长的特点，房地产类项目投后管理难度更大、专业要求更高。对项目进行的主动管理的核心体现在对项目从实际投资后到项目完全退出的整个时间周期内的投后监管，管理人对项目的投后监管主要是对以下几方面：
1.派驻项目管理人员
向项目公司派遣项目现场常驻管理团队，包括：董事、财务总监、行政副总等(具体视情况商定），对项目进行财务监管及章证照监管，对项目日常开发建设进度、管理运作进行管控。
2.账户监管
向项目公司派遣专门的财务人员，进行项目收支管控。对账户的监管包括资产收入监管和资金支出监管：开立专门的销售回款账户，确保项目销售所得价款全部进入销售回款专户；委派财务管理人员对项目公司实行资金预算控制管理，监管账户的任何资金支出均应经股东各方审定的资金支出计划进行。
3.资金监管
项目资金的使用情况由财务人员统计监管，并定期汇报管理层，监管内容包括资金预算报表、工程成本、各费用支出情况，资金使用月报及销售回款情况等。
4.章证照共管
项目公司公章、法人章、财务专用章、营业执照、开户许可证、机构信用代码证、税务登记证及房地产“四证”等项目公司印章、证照，放入保险柜中由项目管理人派驻管理人员与项目方共同管理。
5.开发进度监管
根据项目开发流程节点计划时间表，项目管理人员对项目开发一级/二级时间节点以及施工情况进行监督管理，按月编制项目工程计划与实际进展情况，定期汇报管理层。把控项目开发正常节奏，确保项目在预计时间内进行销售并退出。
6.销售监管
在项目销售阶段，对销售计划、定价及营销费用预算进行审核，销售回款情况有财务人员监管。按周或月度出具销售情况报告，与销售计划进行对比，若过程中达不到预期，项目管理人员提出改进方案，确保销售计划的顺利实施。
7.重大事项监管
若发生项目公司管理失控、项目主要合同执行发生变化、特殊关联交易等需要第一时间通报管理人员，进行项目突发事项的风险管理。
三、清算退出地产股权投资项目是否能顺利退出并取得收益，是投资者最关心的问题，而地产项目的退出方式则成为最终获取项目收益的重要环节。管理人在项目投前分析时，应该结合房地产行业的特点有针对性地制定退出方案，明确约定退出的方式、条件与期限，以便后期能够顺利退出并获取收益。主要的退出方式有以下几种：
1.项目模拟清算或评估退出
投资的地产项目建成后，在项目的销售比例达到80-95%的比例时对项目公司进行模拟清算或评估来确认双方在股权收益上的分配。在地产项目销售尾声阶段，剩余的少数未售物业销售进度较慢，模拟清算时对于未售物业进行按照市场价格进行价值评估，或者管理人可在退出前期将剩余未售物业转让开发团队方法，获得投资回报。这是地产股权投资项目退出最常见的一种方式，销售退出可获取项目的最大化收益，投资者分配到的收益较高。
2.交易对手回购退出
项目在投资前期即和交易对手（融资方）或其关联方签订回购协议，确定回购方式(比如回购时间和价格)，股权投资退出时，交易对手按照约定方法所确定的回购价格回购项目股权，股权回购价格一般与价格指数或是销售均价挂钩。
在大多数情况下，交易对手还需要提供抵押担保或者作为劣后提供资金担保，这也是地产股权投资项目常见的一种退出方式。
3.股权转让至第三方退出
投资的地产项目销售情况不达预期，则需要寻找有收购项目意向的第三方，在和第三方就转让交易价格、方式、时间协商一致的情况后，实现项目的安全退出。
这是为了实现项目投资期限内安全退出的一种方式，获取的项目投资收益较低。
总结
从项目投前分析研判、投中风险控制及监督管理，再到清算退出，都要求信托公司对项目进行主动管理并全程把控项目投资风险。投资者在选择这类信托产品时，需要注意信托公司是否具备地产开发经验以及专业的投后团队，对底层资产和项目资金能否进行全面管控，能否实现资金的安全退出及收益获取等相关问题。
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